Перечислив наиболее серьёзные проблемы, повсеместно преследующие застройщиков при возведении объектов недвижимости, частично погрузимся в специфику проблем рынка, для определения того, насколько сильно строительная отрасль нуждается в качественно новом комплексном продукте
Проблемы рынка (боль клиента).
1. Снижение полезной (продаваемой) площади здания.
Данная проблема является “бичем” всех застройщиков, так как существующие комплексные инженерные решения позволяют смонтировать наружную ограждающую конструкцию (стену) только с опорой (в т.ч. c частичной опорой) на плиту перекрытия, тем самым скрадывая более 4,5 % от полезной площади здания, что уменьшает 4,5 % EBITDA.
Данная проблема становится более явной при реализации крупномасштабных девелоперских проектов и массовых застройках.
На сегодняшний день, застройщики не имеют технических решений, позволяющих даже частично пополнить упущенный доход без потерь ключевых фундаментальных качеств и свойств наружной ограждающей конструкции (стены).
Вышеперечисленное приводит к ощутимому снижению доходности объекта строительства.
2. Низкая скорость возведения ограждающей конструкции приводит к следующему:
2.1. Невозможности своевременного создания наружного теплового контура, что приводит:
2.1.1. к сезонности строительных работ или организации спец. мероприятий в холодный и жаркий периоды года для проведения ряда важных строительных работ (ВВК, ЭМР, отделочные работы, специализированные работы);
2.2. Продолжительному периоду не эстетичности объекта строительства, что приводит:
2.2.1. к потере доверия потенциальных инвесторов и покупателей;
2.2.2. к репутационным издержкам.
Вышеперечисленное в первую очередь приводит к удлинению календарного графика строительства объекта и удорожанию объекта строительства.
3. Фасадные работы.
Наличие фасадных работ на объекте строительства сопряжено со следующим:
3.1. Спецработами или спецмероприятиями (установка люльки, лесов и применение альпинистского снаряжения):
3.1.1. Работа с навесной фасадной люльки, с лесов и с альпинистского снаряжения связана с:
3.1.1.1. рисками работ на высоте, и сопровождается высокой степенью травмоопасности, что приводит к низкой производительности труда;
3.1.1.2. невозможностью своевременного контроля качества выполнения работ, из-за сложности доступа к месту выполнения работ на фасаде, что приводит к большому количеству брака в фасадных работах и последующим ремонтным работам;
3.1.1.3. обучением высотным работам с последующей периодической аттестацией рабочего персонала в специализированных учебных заведениях. Данная проблема зачастую приводит к кадровому дефициту;
3.1.1.4. ограничением в выборе отделки и декорирования фасада: из-за сложности своевременного проведения контроля качества выполненных работ, из-за значительного удорожания фасадных работ с набором высоты, из-за прямой зависимости фасадных работ от погодных условий.
3.1.2. Установка инвентарных (конструктор) лесов и навесной фасадной люльки технически не сложные процедуры, но ответственные и затратные. Инвентарные леса и люльки либо берутся в аренду, либо покупаются. Также инвентарные леса и люльки необходимо обслуживать, испытывать и ремонтировать.
3.2. Мокрыми процессами или монтажными работами, имеющими прямую зависимость от погодных условий, когда не представляется возможным по технологическим и санитарным причинам производить фасадные работы из-за: туманности, дождя, сильного ветра, снегопада, холода, жары, прямых солнечных лучей в жаркую погоду. Из-за данной проблемы не представляется возможным соблюдать календарные сроки строительства объекта, даже с учетом условий сезона строительства.
Вышеперечисленное в п.3 приводит, к удлинение календарного графика строительства объекта и удорожанию объекта строительства.
4. Недолговечность фасадов.
Как правило, данная проблема посещает каждого застройщика как из-за нюансов, перечисленных в п.3, так и из-за банально недостаточного качества фасадных материалов (не морозостойких, не ультрафиолетостойких, избыточно гигроскопичных, не прочных, со слабой когезией, со слабыми адгезионными свойствами). Так, к примеру, всем профессиональным строителям уже хорошо известно о недолговечности минеральной ваты и ее неэкологичности, за счет усадки минеральной ваты и инфильтрации из тела утеплителя вредного связующего и минеральных волокон (первое – во всех случаях применения минеральной ваты, первое и второе в системах вентилируемого фасада).
Вышеперечисленное в п.4 приводит к плановым и внеплановым гарантийному и постгарантийному ремонтам и санациям фасадов, также сопровождается частичной и полной потерями ключевых фундаментальных характеристик ограждающей конструкции (внешней стены). Внеплановые увеличение стоимости эксплуатации объекта недвижимости и ремонт гарантированы.
5.Каменные работы.
Каменные работы сопряжены со следующим:
5.1. Большой массой кладки ограждающей конструкции. В совокупности с массой системы утепления фасада и внутренних штукатурных слоев ограждающей конструкции, масса 1м2 всей системы может превышать 380 кг/м2 (для блочной кладки) и 750 кг/м2 (для блочно-кирпичной кладки). Для стандартного многоэтажного жилого дома с площадью этажа 625 м2 и этажностью 20 этажей (12 500 м2), суммарная масса ограждающей конструкции с окнами и парапетом будет равна соответственно 1 669 т и 3 224 т. (полная масса двухосного городского автобуса – 18 т).
5.1.1. в свою очередь, большая масса ограждающей конструкции приводит к следующему:
5.1.1.1. неизменному запроектированному усилению несущей конструкции и фундамента объекта строительства, как правило за счет увеличения сечения несущих конструкций, усиления в армировании, увеличения марки по прочности материала несущей конструкции;
5.1.1.2. увеличению количества усадочных движений объекта строительства в целом, что при недостаточно прочных грунтах приводит к усилению фундамента и значительному удорожанию сметной стоимости объекта строительства.
5.2. Сложностью производства работ, что приводит к следующему:
5.2.1. при недостаточной квалификации специалистов – низкое качество выполняемых работ. Что приводит к ремонтным работам уже на стадии строительства ограждающей конструкции;
5.2.2. низкая производительность труда.
5.3. Недостаточным качеством штучного кладочного материала, что часто приводит к усадке и деформации кладки ограждающей конструкции в процессе эксплуатации объекта недвижимости.
5.4. Необходимостью продолжительного периода работы подъемного крана, т.к. объемы строительного штучного кладочного материала очень велики.
5.5. Полную зависимостью каменных работ от погодных условий, что приводит к полной остановке каменных работ во время непогоды или организации спецмероприятий.
Вышеперечисленное в п.5 приводит к внеплановым ремонтным работам, удлинению календарного графика строительства объекта, репутационным издержкам, и как итог, к незапланированному увеличению сметной стоимости объекта строительства.
6. Высокая теплопроводность ограждающей конструкции.
Проблема появляется в присутствии следующих недостатков:
6.1. Значительного количества мостиков холода (по швам кладки МКМ и по анкерам утеплителя; в негерметичных швах железобетонной панели).
6.2. Низкого теплосопротивления ограждающей конструкции. Как правило, не превышающему 3,2 м2*С/Вт.
6.3. Преждевременной потере теплосберегательных свойств утеплителя (минваты).
Вышеперечисленное в п.6 приводит к плановым и внеплановым гарантийному и постгарантийному ремонтам и санациям фасадов, также сопровождается частичной и полной потерями ключевых характеристик ограждающей конструкции (внешней стены). Внеплановое увеличение стоимости эксплуатации объекта недвижимости гарантировано.
7. Внутренние штукатурные и малярные работы.
7.1. Непрофессионализм и низкая строительная культура специалиста приводит к низкому качеству выполняемых работ.
7.2. Даже при высокой оснащенности объекта строительства современными средствами малой и средней механизаций, а также высокого уровня профессионализма и строительной культуры специалистов, процесс производства штукатурных и малярных работ сопровождается неизбежными загрязнением и порчей оконных и дверных блоков, перерасходом отделочных материалов.
7.3. Полная зависимость штукатурных и малярных работ от наружного теплового контура.
Вышеперечисленное в п.7 приводит к внеплановым ремонтным работам, удлинению календарного графика строительства объекта, репутационным издержкам, и как итог, к удорожанию объекта строительства.
8. Монтаж окон, отливов, подоконников.
Свою специфику имеет работа, по заполнению оконных (дверных) проемов:
8.1. Так, в условиях строительной площадки, при погрузке-разгрузке, подаче на этажи краном и монтаже оконных блоков, часто происходит их непреднамеренная порча.
8.2. Качество монтажа в проем в построечных условиях (в не заводских условиях) оконного блока с отливом и подоконником (оконно-дверного блока), зачастую имеет посредственное качество. Что приводит к внеплановой переустановке оконного (дверного) блока.
Вышеперечисленное в п.8 приводит, внеплановым ремонтным работам, удлинению календарного графика строительства объекта, репутационным издержкам, и как итог, к незапланированному увеличению сметной стоимости строительства объекта.
9. Не герметичность и неэстетичность монтажных швов.
Данная проблема касается только крупнопанельного домостроительства на постсоветском пространстве, т.к. в Европе проблему решили своеобразным способом - внешним утеплением с дополнительной отнесенной облицовкой фасадов камнем или листовыми отделочными материалами.
10.Недолговечность и неэкологичность материалов.
Несмотря на то, что многие строительные материалы являются интервентами строительного рынка, негативных статистических фактов о них достаточно много:
10.1. Минеральная вата недолговечна и неэкологична, т.к. состоит из фенолформальдегидных не полностью полимеризованных смол горячего отверждения, склеивающих растянутые минеральные (каменные) волокна. Первое и второе инфильтрируется с открытых систем вентилируемых фасадов в окружающую среду. Вторичный процесс инфильтрации – усадка. Также, усадка минеральной ваты происходит и в закрытых системах утепления за счет весового давления вышележащих слоев минваты и вымывания связующего вещества в процессе капиллярной диффузии влаги в слоях ограждающей конструкции.
10.2. Полимерные утеплители и иже с ними полиуретановые и прочие горючи и неэкологичны (наличие в составах в значительных количествах опасных летучих ингалянтов и других “умеренных” ядов, относящихся к 2-ому и 3-ему классам опасности).
10.3. Морозостойкость всех видов наружных штукатурок не превышает 35…50 циклов (поочередное замораживание, оттаивание), что при изменчивом климате в современности означает, что в лучшем случае фасада не коснутся ремонтные работы первые 10…12 лет эксплуатации.
В пример не приводятся сверхдорогие решения и материалы. Например, вспененное стекло, т.к. данный вид утеплителя очень дорог (от 600 до 1000 USD за 1 м3), или стеклянные фасады в силу изначальной и эксплуатационной дороговизны.
Недолговечность материалов приводит, к плановым и внеплановым гарантийному и постгарантийному ремонтам и санациям фасадов, также сопровождается частичной и полной потерями ключевых характеристик ограждающей конструкции (внешней стены). Внеплановое увеличение стоимости эксплуатации объекта недвижимости гарантировано.